為期5個月的土地大辯論將在月底告終。過去一段時間我們聽到社會上不同觀點和意見，也參與過公開論壇和閉門會議。我們留意到社會對土地大辯論存在一些值得仔細探討的觀點，希望能藉此文與各位讀者討論。
謬誤一：市場主導香港城市發展
社會有一套習以為常的空間論述：香港自開埠以來，一直填海造地以滿足市場上土地需求，成效斐然，所以今日面對土地需求緊張，應繼續填海以供應土地。財政司長今年初更形容填海是城市發展的必由之路，把香港的成功故事歸功於過百年的填海造地（註1）。承襲這套論述，有智庫早前提出要大幅填海，獲得不少地產商及前高官附和。
這套空間論述存在一些問題。若把香港城市發展簡化成供求關係，空談市場而不談其社會背景，是片面的分析。但如果只提香港是一個外向型經濟，受外來經濟環境影響，諸如利率變動、內地居民來炒樓等，也只能說是不盡不實的理解。如果不將市場放在它應有的歷史地理之中，是很難理解為何要填海、為何要生產土地。
香港開埠以來填海造地，是為了實行英國殖民的鴻圖大計。英國派官員來港管治，便利英商以香港為據點擴張對華貿易。發展貿易需要土地，政府也自然要滿足英商需要，向他們批租碼頭、貨倉、辦公室、房屋等用地。
香港殖民有其獨特的時空過程，首先是1840年代割讓香港島，之後是1860年代割讓九龍半島，最後是1890年代末租借新界。受這些大清與英國簽訂的國際條約限制，加上經濟需要，殖民地初期當然面對維港兩岸平地不足的問題，殖民政府便積極填海造地。
而且，在殖民地早期，英國需向殖民政府提供補貼以應付本地運作開支，但1850年代土地收入已成為公共財政收入中的重要部分，故1855年起英國不再提供補貼，殖民政府要在財政上自給自足，此後更積極投入生產土地，並透過批租形式主導維港兩岸的城市發展，直到戰後才大量涉及新界土地。換句話說，這些歷史地理背景讓我們知道，政府一直主導城市發展。
謬誤二：價格決定供求量
這看似是經濟學的ABC，其實不然。8月底在某份免費報章上讀到一個叫人詫異的觀點。有位經濟學者認為只有富豪才能享用高球場的現象並不理想，並嘗試以經濟學供求理論來解釋：物以罕為貴，大眾無法使用高球場是因為球場在本港的供應嚴重不足，解決方法只有「多起幾個高球場」。
我們不知道那位學者是一時戲言抑或出於真心，但這種論調卻與流行的「離地」分析不謀而合（註2）。這類市場供求主導論調的共通點，是無視脈絡和城市現象背後的歷史地理。
市場供求主導引伸出來的另一迷思，是價格決定供求量。只談市場經濟中的消費者主權卻不談市場內的權力關係，也是徒然的分析。恰當的分析要置於城市運作的體制內，而非誤以為香港是完全競爭市場，或者故意地如此簡化。
在香港，城市內不平等的權力關係已是根深柢固。歷史告訴我們這方面的例子多的是：以亞洲金融風暴為例，樓價大跌後，政府因應發展商要求，實施「孫九招」包括以勾地式拍賣土地、停建居屋等。
發展商永遠站在一個比普羅大眾有利的地位，受益於體制中不透明的補地價機制；又透過囤積土地及空置單位，等待合適時機，以「唧牙膏」方式來開售，扭曲市場價格。社會學者范優晶的研究曾深入分析香港地產發展項目，發現不少涉及地產發展商的疑似白領罪行行為（white-collar crime；註3）。
這條金科玉律的結果是香港高密度的建成環境。近年發展商甚至以貨就價，興建大量面積細小的「納米」單位來賺取利潤，進一步扭曲市場，強迫權力另一端的普羅大眾妥協。樓宇見縫插針，影響城市的微氣候。我們要詰問：這個建成環境是我們樂見的嗎？這是為誰而建的城市呢？
謬誤三：住屋環境惡劣僅是社會基層問題
社會上不少言論都將貧富置於對立面。一說起收回高球場，就有人大罵仇富；當提起增建公屋，則敵視基層，視興建公屋為社會的負擔。有人更認為住屋環境惡劣只是社會基層的問題，而基層問題是自由市場運作不能避免的結果。
我們認為這些對立不僅無助化解分歧，而且誤導大眾對城市問題的理解。如今劏房盛行，租住劏房的已不再只有基層市民。不少專業人士及年輕人無法負擔正常住屋，只可租住以「共居」概念包裝的劏房為容身之所。至於有能力置業的人士，包括有「父幹」庇蔭的買家，只能屈就於「納米」單位。
香港是一座下流城市（註4）。住屋環境惡劣已非局限於社會基層，而是擴散到社會各個階層。這已非一個簡單的貧窮問題，而是整個社會的深層次問題。我們認為，解決問題需突破另外3點謬誤，採納新思維。下文再議。
註1：鄧永成、葉鈞頌，〈填海，只不過是故技重施〉，2018年3月4日《明報》
註2：供求理論無法解釋高球場這類私人遊樂場地契約背後涉及地契的體制，詳見葉鈞頌、鄧永成〈私人遊樂場地契約政策的謀算 從解密檔案解構土地政治〉，2018年1月16日《明報》；及葉鈞頌、鄧永成，〈遊樂場地契政策倒行逆施〉，2018年3月23日《明報》
註3：Fun, Yujing（2015）. Cloaking White-Collar Crime in Hong Kong’s Property Sector. London: Palgrave Macmillan.
註4：鄧永成、王俊傑、葉鈞頌，〈下流城市——政府帶頭 習慣荒謬〉，2017年7月2日《明報．星期日生活》
原刊於2018年9月19日明報，與鄧永成合寫
